경매 낙찰자가 책임져야 할 권리(대항력 있는 임차인, 유치권)
지난 번 조사한 경매 부동산 소유권과 관련된 위험 등기에 이어 오늘은 경매 낙찰자가 책임져야 할 권리 중 대항력 있는 임차인과 유치권에 대해 알아보도록 하겠습니다. 대항력이 있는 임차인
먼저 경매가 진행되는 목적물에 집행관이 방문하여 부동산의 종합적인 현황을 조사하게 됩니다. 이때 임차인 유무도 조사 대상이 됩니다.만약 주택 인도와 전입신고를 마친 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받아 우선변제권이 있다면 그 순위에 따라 배당에 참여해 보증금을 돌려받게 됩니다. 이러한 말소기준 권리보다 앞선 선순위 임차인이 배당에서 돌려받지 못한 보증금이 있는 경우에는 낙찰자가 맡아야 하고 대항력은 있으나 확정일자가 없거나 늦게 배당에 참여하지 못한 선순위 임차인의 보증금 역시 낙찰자가 전액 인수해야 하므로 임차인에 대한 권리분석은 매우 주의 깊게 이루어져야 합니다.다만 부동산 등기사항 모두 증명서상 말소기준 권리보다 늦게 전입된 후순위 임차인은 보증금을 모두 돌려받았는지 묻지 않고 말소돼 크게 신경 쓸 필요가 없습니다. 즉 후순위 임차인으로 낙찰자에게 대항할 수 없다는 것입니다.경매가 진행되는 부동산은 내역만으로 주민센터에서 해당 부동산을 점유하고 있는 사람에 대한 전입가구 확인서 열람이 가능합니다. 따라서 확실한 임차인 조사를 위해서는 집행관 현황조사서만 맹신하지 말고 추후 현장 방문 시 다시 한번 확인해야 합니다.유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권에 대하여 받는 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 점유(유치)할 수 있는 권리를 말합니다. 이를 부동산 경매에 적용하면 타인의 부동산에 대해 발생한 공사대금 등 채권을 받지 못할 경우 상환될 때까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리입니다.법률에서 인정하는 법정담보물권이므로 유치권자는 누구에게나 그 권리를 주장할 수 있으며 진실한 유치권의 경우 그 대상물을 매수한 자는 관련 채권을 변제할 책임이 생깁니다. 이는 피담보채권의 소유자가 누구든지 유치된 목적물에 대하여 발행한 채권으로 충분합니다. 또한 유치한 목적물에 지출한 비용상환청구권(필요비, 유익비)에 한하여 발생하게 되며 목적물로부터 받은 손해배상청구권이 존재합니다.유치권은 받을 채권이 변제기에 있어야 하고 적법하게 점유하고 있어야 하며 당사자끼리 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다. 앞서 언급한 바와 같이 유치권자는 채무변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있으며, 이때 채무변제를 받기 위하여 목적물에 대하여 경매를 신청할 수 있으나 우선변제권은 없습니다. 즉 유치물을 처분한 금액에 대해 배당을 받거나 나눌 권리가 없습니다.다만, 목적물에서 발생하는 과실을 다른 채권자보다 우선하여 채권 변제에 사용할 수 있으며, 목적물 보존에 필요한 범위 내에서 이를 사용할 수 있습니다. 목적물이 멸실 또는 소멸되면 유치권도 소멸되고 유치권자가 그 점유를 상실하는 경우 유치권자도 소멸됩니다.투자를 위해 유치권 성립 여지가 있는 경매부동산에 입찰하고자 하는 경우에는 우선 집행관이 작성한 현황조사보고서와 유치권 권리 신고내역을 검토하여 유치권의 진정성을 파악한 후 현장조사와 함께 유치권자를 만나 사건을 파악해 볼 필요가 있습니다.일반적으로 해당 권리는 90% 이상이 거짓이라는 얘기가 있는데, 10% 가능성으로 인해 큰 손해를 볼 수도 있기 때문에 입찰 전 반드시 철저한 조사가 선행돼야 합니다. 현장조사를 통해 해결 가능한 유치권인지 정확한 판단 후 입찰을 해도 늦지 않습니다.허위 또는 가장유치권이라는 심증이 있더라도 이를 서류 등 증거로 입증하지 못할 경우 입찰에 신중을 기해야 합니다. 만약 허위임을 입증할 자신이 있다면 이를 조건으로 협상을 통해 풀고 동시에 사문서 위조, 사기 및 경매입찰방해죄 등으로 적절한 법적 조치를 함께 진행하도록 하겠습니다.일반적으로 해당 권리는 90% 이상이 거짓이라는 얘기가 있는데, 10% 가능성으로 인해 큰 손해를 볼 수도 있기 때문에 입찰 전 반드시 철저한 조사가 선행돼야 합니다. 현장조사를 통해 해결 가능한 유치권인지 정확한 판단 후 입찰을 해도 늦지 않습니다.허위 또는 가장유치권이라는 심증이 있더라도 이를 서류 등 증거로 입증하지 못할 경우 입찰에 신중을 기해야 합니다. 만약 허위임을 입증할 자신이 있다면 이를 조건으로 협상을 통해 풀고 동시에 사문서 위조, 사기 및 경매입찰방해죄 등으로 적절한 법적 조치를 함께 진행하도록 하겠습니다.